Новые технологии привлечения инвестиций, ипотечного кредитования и продаж обьектов туристической индустрии
На заседаниях Экспертного совета, в которых принимают участие Депутаты Государственной Думы, представители Министерств, в том числе Министерства строительства и ЖКХ России и Эксперты, обсуждаются поправки в Гражданский, Жилищный, Налоговый и другие кодексы, а также в федеральные законы направленные на привлечение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость, в частности в апартаменты (гостиничные номера), финансирование модернизации обьектов инженерной инфраструктуры инженерной (энерго и теплоснабжение, ХВС, ГВС), стимулирования применения инновационных энергосберегающих технологий. Обсуждаются инициативы по использованию ипотечных и накопительных через кооперативы схем приобретения Жилой и коммерческой недвижимости. Последнее выездное заседание прошло в туристическом комплексе «Море» в Алуште.
Основные направления были заложены в «Стратегии развития туризма в РФ до 2020 г», в настоящее время реализуется подпрограмма «Туризм» ГП РФ «Экономическое развитие и инновационная экономика», перспективы изложены в Концепции ФЦП «Развитие внутреннего и въездного туризма в РФ до 2025 г.» Туризм формирует 3,4 % ВВП РФ, влияя на 53 смежные отрасли, создает рабочие места в отрасли и до 5 рабочих мест в смежных отраслях, развивает малый. До кризиса в РФ было 12 тыс. туристических фирм. Они реализовали 3,5 млн. турпакетов, из них 1,5 млн. по РФ. Среди 15 перспективных туристскиих укрупненныих инвестиционныих проектов на первом месте «Черноморское побережье» (Краснодарский край, Республика Крым, г. Севастополь). Проблемы: отсутствие доступных инвесторам долгосрочных кредитных инструментов (проектное финансирование), слабое внедрение инновационных технологий финансирования (концессия, государственно-частное партнерство, контракт жизненного цикла), низкие темпы модернизации инженерной инфраструктуры (энерго и теплоснабжение, ХВС, ГВС), низкое применения инновауионнвх энергосберегающих технологий. Необходимы масштабная модернизация, реконструкция и строительство новых туристских объектов с инженерными сетями. В рамках задачи «Стимулирование предпринимательских и общественных инициатив через механизм субсидирования и грантовой поддержки» предполагается: предоставление субсидий банкам для выдачи льготноых кредитов на созданию туристских комплексов; гранты предпринимателям на создание туристской инфраструктуры, на применения новых технологий. Инерционный вариант финансирования Программы 97 млрд. руб, в т.ч. федеральный бюджет - 24 млрд. руб, бюджеты субъектов РФ – 6 млрд. рубл, внебюджетных источники - 67,3 млрд. рублей. К 2025 г объем услуг оказываемых туристическими гостиницами - 373 млрд. рубл. Результатом Программы будет рост туристского потока по РФ до 93 060 тыс.
В 2020 году объем вкладов населения вырос до 30,6 трлн рублей (19,8% вклады в валюте). Доля 30 крупнейших банков по объёму вкладов населения 88,2%. доля Сбербанка 45,4%. В пенсионных фондах сегодня около 6.5 трлн По отчетам ЦБ, сейчас у населения находятся 10,6 трлн. наличных рублей. Совокупные накопления населения и пенсионных фондов достигли цифры 55 трлн рублей. 8 сентября ЦБ РФ сохранил ключевую ставку 4,25%. Ставка по вкладу Сбербанке не превышает 3,5%, ВТБ 3,65%, Росбанке 4,0%. Прогноз инфляции тоже 4%. Среди альтернативных способов сохранения сбережений на первом месте инвестиции в недвижимость 20%, 18% вкладывают средства в акции и облигации, 16% покупают драгоценные металлы и 10% вкладывают средства в криптовалюту. При этом 63,6% совсем не имеют сбережений. После пандемии число нищих граждан с доходом 5000 руб – 8 %, среднемесячный доход у 45% граждан - 15 000 руб, больше 25 000 руб получают 27%, всего 80%. Вывод: на инвестиции готовы не более 20% населения, при этом 20% готовы вложить личные средства (на депозитах и имеюшиеся на руках) в недвижимость в размере 8 трлн рублей. Необходимо использование новых механизмов привлечения инвестиций на основе имеющейся законодательной базы.
36% депозиты в банках, доходность 3,5% - 4,0%. При инфляции тоже 4% 18% вложение средств в акции и облигации, доходность от брокеров 0- 20% 16% покупка драгоценных металлов, доходность 29% (золото) 10% вложение в криптовалюту. доходность 10 - 20% 20% инвестиции в недвижимость, доходность 15 – 30% Жилая недвижимость (квартиры). С момента принятия поправок в 214-ФЗ инвестировать стало не целесообразно. Почти всю маржу забирают банки по проектному финансированию. Деньги физлиц размещаются на эскроу счетах без оплаты %. Нет скидок на стоимость жилья на начальном этапе строительства. Продажи идут по конечной стоимости.
Особенности ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ФЗ № 39 от 25.02.199 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»
До 1917 года в России было создано 15 450 кооперативных союзов, ссудо-сберегательных касс, потребительских обществ и кредитных товариществ, объединенных в 11 кредитных союзов. Их услугами воспользовались 8 миллионов человек. За счёт средств кооперации было построено более 102 300 домов, в том числе большинство ставших уже историческими зданиями, доходных домов в Санкт Петербурге, Москве и других городах Активно развивалась жилищная кооперация в Советском Союзе. Кооперативы строили жилье за счёт пайщиков, но получали от государства беспроцентную ссуду в размере до 70 % на срок до 20 лет. Желающие приобрести жилье вступали в этот кооператив, выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы. Жилищные кооперативы создавались в организациях, на предприятиях, в городах или районах. Доля кооперативного жилья в общем объёме жилищного строительства в СССР достигала 8 %. В начале 1980-х годов во многих городах СССР в рамках госпрограммы «Каждой семье – отдельную квартиру» было одновременно начато строительство более 80-ти тысяч кооперативных многоквартирных домов.
В России накопительная кооперация реализуется на основе 3 федеральных законов: Потребительские общества на основании ФЗ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ». Накопительные кооперативы на основе ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ЖНК) от 30.12.2004 № 215-ФЗ и потребительские кооперативы на основе ФЗ от 7 августа 2001 года № 117 «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (КПКГ). В России насчитывается около 3 тыс. Потребительских обществ, обьединяющих 3,8 миллиона пайщиков, входящих в систему Центросоюза.
В СРО КПК состоит 1 400 кредитных кооперативов, в которых состоят 1 млн россиян. По данным «Союза Жилищных накопительных кооперативов» в России насчитывается 120 ЖНК. Международный кооперативный альянс включает в себя 192 национальных кооперативных союза из 76 стран. В настоящее время в мире насчитывается около 700 миллионов членов кооперативов.
Потребительское Общество первого уровня (ПО) может выступать как организация, привлекающая в соответствии с ФЗ № 39 инвестиции для строительства коммерческих объектов. Это ПО объединяет пайщиков, желающих получать доход на свои сбережения - паевые взносы (без приобретения права на обьекты собственности (только деньги). Эти ПО еще называются «внутренним офшором» или «Налоговым раем». Они являются универсальной оболочкой, позволяющей участникам инвестиционного процесса избежать избыточного налогообложения. Входящие в них юридические лица и ИП становятся пайщиками ПО и движение денег и иного имущества не подпадает под налогообложение. Инвестиции этого ПО позволяют построить и сдать обьект в эксплуатацию. ПО второго уровня выступает, как площадка для приобретения у застройщиков построенной коммерческой недвижимости. В таком ПО присутствуют две группы пайщиков: одни пайщики – юридические лица (собственники объектов, застройщики, инвесторы) имеют намерение реализовать свои построенные коммерческие объекты недвижимости, а другие пайщики (как правило физические лица), имеют намерение его приобрести. Пайщики юридические лица вносят принадлежащие им объекты недвижимости в паевой фонд ПО, после государственной регистрации перехода права собственности ПО приобретает право на указанные объекты недвижимости, взамен пайщики юридические лица приобретают право требования к ПО на возврат пая в денежной форме. ПО передает полученный в виде объекта недвижимости пай в пользование пайщику приобретателю, который выкупает этот пай сразу за ипотечный кредит или в рассрочку. После полного внесения паевого взноса пайщик в соответствии с положениями п. 4. ст. 218 ГК РФ получает право собственности на помещение.
К приобретению предлагается находящаяся в собственности застройщика коммерческая недвижимость (апартаменты, номера в отелях, индивидуальные жилые дома и дуплексы), при этом застройщики не платят коммунальные расходы и налоги. Для участия в проекте предлагаются два уже созданных под руководством МАИФ потребительских общества - «Новый Крым» (г. Симферополь) и «Адмиралтейское» (г. Севастополь). Программное, правовое и технологическое обеспечение ПО первого и второгоуровней на основании экономического задания застройщиков обеспечивает уполномоченная МАИФ компания – ООО «ПРАВЕЖЪ» (Москва).
Предлагается пять членских программ. Членская Программа № 1 «Апартаменты в рассрочку с накоплением»; Членская Программа № 2 «Апартаменты без накопления с ипотечным кредитом или субсидией по госпрораммам» (Граждане не прошедшие андеррайтинг в банке или не имеющие возможность документально подтвердить свой доход) Членская Программа № 3 «Апартаменты в рассрочку с зачетом имеющегося жилья»; Членская Программа № 4 «Апартаменты в наем (аренду)» Получаемые ПО в счет арендной платы от пайщиков (арендаторов) членские взносы не облагаются налогами. Членская Программа № 5 «Индивидуальный дом или дуплекс без накопления с ипотечным кредитом по Программе «ДОМ РФ»
